Innledning
Det finnes en rekke ulike typer av situasjoner der bolig skal realiseres etter en persons bortgang, herunder salg når boet skiftes offentlig gjennom tingretten, salg der avdøde var sameier med andre, salg der lengstlevende ektefelle i uskifte selger boligen samt salg der lengstlevende i uskifte har gått bort mm.. Temaet er som man ser omfattende og mangefasettert, slik at vi i denne omgang har valgt å sette fokus på salg av bolig i de private skifter der avdøde eide hele boligen. De øvrige situasjoner vil vi komme tilbake til i en senere artikkel.
Ny arvelov trådte i kraft 01. januar 2021 og denne gjelder som utgangspunkt for alle dødsfall som inntrer etter denne dato, likevel med noen overgangsregler fra gammel arvelov og skiftelov, jf. arveloven § 180. I dette ligger blant annet at testamenters gyldighet skal avgjøres etter loven på tidspunktet da testamentet ble opprettet, noe som i sin tur også kan påvirke fordeling av verdier etter salget av avdødes bolig. Man må imidlertid som et utgangspunkt anta at dette punktet avklares av arvingene og at fordelingsbrøken er avklaret når eiendomsmegleren skal inn med sitt oppdrag. For dødsfall som inntrådte før 01. januar 2021 er det gammel arvelov og skiftelov som gjelder for arveoppgjøret.
Skifteattest
Etter at en person har gått bort gis det melding til avdødes lokale tingrett. Tingretten avklarer om det finnes et deponert testament samt om / hvem som er avdødes arvinger. Arvingene tilskrives og anmodes om å avklare om de vil overta boet til privat skifte. Ved å overta til privat skifte overtar arvingen(e) også ansvaret for avdødes rettigheter og plikter, herunder avdødes gjeldsansvar. Når en eller flere arvinger påtar seg dette ansvaret vil tingretten utstede skifteattest. Skifteattesten gir de gjeldsovertakende arvingene rett til å forestå arveoppgjøret i fellesskap. Det skal her nevnes at man som arving ikke er pålagt å overta ansvaret sammen med sin medarvinger, man har like stor rett til sin arv selv om man ikke påtar seg gjeldsansvaret, men vil da måtte stå på sidelinjen og avvente at de øvrige gjeldsovertakende arvingene gjennomfører arveoppgjøret.
Av skifteattesten fremgår da hvem både som er arvinger, men også hvilke arvinger som har overtatt til privat skifte, det vil si hvem som har påtatt seg det praktiske og økonomiske ansvaret for dødsboet forpliktelser.
Megleroppdraget
Er det i dødsboet flere gjeldsovertakende arvinger kan de enten forestå hele arveoppgjøret i fellesskap, eventuelt gi fullmakt en eller flere til å gjennomføre dette, noen som både er praktisk og vanlig. Slik fullmakt gis ved å signere et eget skjema, men merk at det fullmaktsskjemaet har en egen rubrikk som må fylles ut særskilt for at fullmakten også skal favne salg av fast eiendom. Det er viktig at megler får se denne fullmakten og inngår megleroppdraget på basis av denne.
Megler skal altså forholde seg til den/de arvinger som har fullmakt til å inngå megleroppdrag – selge boligen. Skulle tilfellet være at en eller flere av de gjeldsovertakende arvingene ikke har gitt fullmakt, må megler inngå oppdrag med dem alle som selgere på vegne av dødsboet og sørge for at alle parter er oppdatert og gir sin aksept til ethvert trinn i salgsprosessen. Erfaringsmessig kan det være en utfordrende øvelse å være megler i en slik situasjon der man må sørge for aksept fra alle på alle nivåer, så det anbefales at man forsøker å få arvingene med på at en eller maksimalt to av dem får fullmakt av de øvrige.
Selve gjennomføringen av salget skjer ellers på vanlig måte, der arvingene signerer salgskontrakt på vegne av dødsboet.
Korrekt hjemmelserklæring
Etter at boligen er solgt og skal overtas av ny eier skal det på vanlig måte fylles ut skjøte, men ved salg av dødsbo sin eiendom skal det også fylles ut en hjemmelserklæring. Hjemmelserklæring er et dokument der eiendommen overdras fra avdøde til arvingene, før arvingene så overdrar denne videre til ny eier. I forbindelse med utfylling av disse dokumentene må man se hen til skifteattesten. Alle de som står oppført på skifteattesten, også de som ikke har overtatt gjeldsansvaret, skal listes opp som nye hjemmelshavere og som selgere på skjøtet.
Alle arvinger skal listes opp i hjemmelserklæringen og deres respektive eierandel skal angis korrekt i brøk. Er det to eller tre arvinger vil brøkfordelingen være enkel, men man kan her komme opp i til dels kompliserte brøkavregninger. Har man f.eks. en avdød uten barn, men som etterlater seg en søster, tre nieser fra en avdød bror samt fire nevøer fra en annen avdød søster, kan brøkoppsettet bli utfordrende. På vårt kontor har vi vært med på brøkoppsett i 264-deler for å få dette til å gå opp. Anbefalingen er at man allierer seg med noen med god kompetanse på arvegangsklasser og brøkregning når dette skal fylles ut. Ved overskjøting videre til ny eier vil brøkforholdet være tilsvarende som hjemmelserklæringen.
Det skal kort nevnes at selv om alle arvinger må listes opp, er det kun de gjeldsovertakende arvingene, eventuelt eiendomsmegler eller en advokat som må signere dokumentet.
Utbetaling av nettoproveny
Oppgjøret etter salget av avdødes bolig skal som utgangspunkt utbetales til boets konto, eventuelt til en konto opprettet på vegne av dødsboet i en av de selvskiftende arvingers navn.
Man kan fra tid til annen oppleve at arvinger ønsker sin del av nettoprovenyet direkte utbetalt til egen konto. Vår anbefaling er at man, på generelt grunnlag, holder fast ved at nettoprovenyet utbetales til en samlet konto, slik at arvingene selv gjør et avregning og utbetaling etterskuddsvis. Dette med mindre alle arvingene er enige, alt er avstemt og megler mottar en utbetalingsfullmakt signert fra alle arvinger der avregning til hver enkelt tydelig fremgår.
Bakgrunnen for dette er at et dødsbo svært ofte består av verdier ut over selve boligen, det være seg innbo, biler, konti mm. Noen arvinger har i noen tilfelle allerede mottatt deler av sin arv fra andre verdier og skal derfor kanskje ikke motta et beløp fra nettoprovenyet svarende til arvebrøken. Dette kan skape uklarheter som man som megler bør søke å unngå. Skulle man mot formodning utbetale til en pågående arving uten tilstrekkelig instruks fra alle, risikerer man å komme i en ansvarssituasjon.
Kort om overgang til offentlig skifte og salg i uskiftet bo
Selv om arvingene har overtatt et dødsbo til privat skifte, hindrer ikke dette hver av arvingenes rett til å i stedet begjære offentlig skifte. Skulle dette skje i et dødsbo der dere som meglere er inne i en salgsprosess er det viktig å være klar over at alle inngåtte fullmakter bortfaller. Er det først åpnet offentlig skifte skal megler ikke lenger forholde seg til arvingene direkte, men til tingretten og den oppnevnte bostyrer.
Videre skal helt kort nevnes at ved salg av bolig der lengstlevende sitter i uskifte, er det som utgangspunkt lengstlevende som også har fullmakt til å inngå salgsoppdrag og motta nettoproveny i kraft av uskifteattesten. Merk imidlertid at førstavdødes særkullsbarn kan ha lagt rådighetsbegrensninger knyttet til salg / fordeling av netto som en forutsetning for aksept av uskifte, enten i form av tinglyst urådighetserklæring eller i annen privat erklæring. Mottar man derfor salgsoppdrag med uskifteattest som fullmakt, vil vi anbefale at man stiller noen kontrollspørsmål vedrørende dette ved inngåelse av oppdraget.
